Geben Sie die Parameter Ihres Objekts ein: Cashflow im ersten Jahr, Renditekennzahlen und Prognose über 10 Jahre werden automatisch berechnet. Alle Werte sind änderbar.
Standard für gute Städte und stabile Lagen.
Kaufpreis geteilt durch die jährliche Kaltmiete. Zeigt, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.
Solide in gefragten Regionen, typisch für Randgebiete von Top-Metropolen.
Jährliche Kaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100 %.
Eine erste Orientierung ohne Kosten, Finanzierung und Steuern. Einnahmen aus Stellplatz, Möblierung oder Gewerbe zählen nur mit, wenn sie in Ihrer Mietangabe enthalten sind. Ob sich das Objekt trägt, zeigt der Cashflow weiter unten.
Alle vier Werte sind Monatsdurchschnitte über 10 Jahre. Mit und ohne Tilgung, jeweils vor und nach Steuern. Positiv bedeutet Überschuss, negativ eine Zuzahlung. Tilgung reduziert die Schulden. Die Werte für das erste Jahr stehen separat darunter.
Mit TilgungMiete minus Zinsen, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten. Tilgung ist keine Ausgabe ohne Gegenwert, sie reduziert Ihre Schulden.
Ohne TilgungMiete minus Zinsen und nicht umlagefähige Kosten.
Steuerliches ErgebnisNetto-Kaltmiete zuzüglich Rücklage, abzüglich Zinsen und Abschreibung. Grundschuldkosten werden einmal im ersten Jahr abgezogen. Die Zuführung zur Rücklage ist noch kein Werbungskostenabzug.
SteuereffektDas steuerliche Ergebnis mit umgekehrtem Vorzeichen, multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz.
Nach SteuernCashflow einschließlich der angenommenen Steuererstattung oder Nachzahlung.
Gesamtrendite auf das EigenkapitalDer gesamte Zuwachs über 10 Jahre bezogen auf die anfangs eingesetzten eigenen Mittel: Tilgung, Wertänderung und Cashflow nach Steuern. Beispiel: 126 % bedeuten zusätzliche 126 € je eingesetzte 100 €, also 226 € Endvermögen. Das ist das Ergebnis des gesamten Zeitraums, kein jährlicher Zinssatz.
Jährlicher Zinssatz auf Ihr Eigenkapital (IRR)Rendite als jährlicher Satz unter Berücksichtigung von Höhe und Zeitpunkt aller Ein- und Auszahlungen, einschließlich Zuzahlungen und Objektwert am Ende. Zinseszins-Beispiel: Aus 100 € bei 10 % pro Jahr werden im ersten Jahr 110 € und im zweiten 121 €. Die Gesamtrendite darf daher nicht einfach durch die Anzahl der Jahre geteilt werden. IRR hilft beim Vergleich jährlicher Renditen, stellt Immobilien aber nicht hinsichtlich Risiko, Verfügbarkeit und Garantien einem Sparguthaben oder Fonds gleich. Unterstellt einen Verkauf am Ende des gewählten Zeitraums ohne Verkaufskosten. Ein privater Verkaufsgewinn kann nach mehr als zehn Jahren steuerfrei sein; maßgeblich sind die konkreten Vertragsdaten und Voraussetzungen.
Was die Vermietung pro Jahr bringtDurchschnittlicher jährlicher Cashflow nach Steuern und ohne Tilgung im Verhältnis zum anfangs eingesetzten Kapital. Beispielsweise entsprechen 2.000 € pro Jahr bei 40.000 € Kapital einer Rendite von 5 %. Wertsteigerung und Tilgung sind nicht enthalten; dies ist eine eigene Sicht auf den laufenden Ertrag und darf nicht zur IRR addiert werden.
VermögenszuwachsGesamtvermögen abzüglich des eingesetzten Kapitals.
Bruttomietrendite im 10. JahrDie Jahreskaltmiete im letzten Prognosejahr bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis.
AfA gesamtSumme der Abschreibung über 10 Jahre. Maximal 100 % der jeweiligen Abschreibungsbasis.
Steuereffekt gesamtSumme der Erstattungen oder Nachzahlungen im Vermietungszeitraum von 10 Jahren. Der Effekt vorab gezahlter Bauzeitzinsen wird separat berücksichtigt.
GesamtinvestitionKaufpreis plus Kaufnebenkosten und Renovierung. Bauzeitzinsen nach Steuer erhöhen das eingesetzte Eigenkapital zusätzlich.
Die grüne Fläche zeigt den steigenden Immobilienwert, die braune Linie die sinkende Restschuld. Die Balken zeigen das im Objekt gebundene Eigenkapital. Grundlage sind die Annahmen zu Wert-, Miet- und Kostenentwicklung.
Jahreswerte: Netto-Kaltmiete, Restschuld, Immobilienwert, Wert minus Restschuld sowie Gesamtvermögen einschließlich des aufgelaufenen Cashflows nach Steuern mit Tilgung. Die letzte Vermögenszeile entspricht dem Ergebnis oben. AfA und Steuer sind Jahresbeträge.
Weitere Spalten: Tabelle seitlich scrollen.
| Jahr | Miete netto | Restschuld | Wert | Wert − Restschuld | Vermögen gesamt | AfA | Steuer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 920 € | 176 265 € | 190 000 € | 13 735 € | 13 483 € | 4 385 € | 1 673 € |
| 2 | 7 906 € | 173 419 € | 195 700 € | 22 281 € | 21 362 € | 4 385 € | 1 272 € |
| 3 | 7 891 € | 170 457 € | 201 571 € | 31 114 € | 29 469 € | 4 385 € | 1 228 € |
| 4 | 8 295 € | 167 374 € | 207 618 € | 40 244 € | 38 064 € | 4 385 € | 1 015 € |
| 5 | 8 280 € | 164 166 € | 213 847 € | 49 681 € | 46 903 € | 4 385 € | 967 € |
| 6 | 8 264 € | 160 826 € | 220 262 € | 59 436 € | 55 993 € | 4 385 € | 917 € |
| 7 | 8 688 € | 157 351 € | 226 870 € | 69 519 € | 65 608 € | 4 385 € | 689 € |
| 8 | 8 671 € | 153 734 € | 233 676 € | 79 942 € | 75 492 € | 4 385 € | 635 € |
| 9 | 8 653 € | 149 970 € | 240 686 € | 90 716 € | 85 653 € | 4 385 € | 579 € |
| 10 | 9 098 € | 146 053 € | 247 907 € | 101 854 € | 96 380 € | 4 385 € | 335 € |
Typisch für: Bestandswohnungen. Der Satz richtet sich nach den anwendbaren Regeln; das Baujahr allein begründet keinen erhöhten Satz.
§ 7 Abs. 4 EStG: im Modell 2 % p.a. auf den Gebäudewert. Ein höherer Satz erfordert die passende rechtliche Grundlage, beispielsweise den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Typisch für: ab 2023 fertiggestellte Wohnungsneubauten mit gleichmäßiger Abschreibung.
§ 7 Abs. 4 EStG: für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude 3 % p.a. auf den Gebäudewert.
Typisch für: Wohnungsneubauten im gesetzlichen Zeitfenster, bei denen eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren wichtig ist.
§ 7 Abs. 5a EStG: 5 % vom Restbuchwert. Der Rechner prüft jährlich, wann der Wechsel zur linearen Abschreibung über die verbleibende Nutzungsdauer günstiger ist. Die gesetzlichen Zeitfenster für Baubeginn oder Erwerb müssen erfüllt sein.
Typisch für: förderfähige EH40-Neubauten mit QNG zur Vermietung, mit degressiver AfA und zusätzlicher Sonder-AfA.
In den ersten vier Jahren werden reguläre degressive AfA und Sonder-AfA getrennt berechnet. Ab dem fünften Jahr gilt der um beide Abschreibungen verminderte Restwert. Die Voraussetzungen nach § 7b EStG werden als erfüllt angenommen.
Typisch für: förderfähige EH40-Neubauten mit QNG zur Vermietung, mit linearer AfA und Sonder-AfA in den ersten vier Jahren.
Reguläre lineare AfA plus Sonder-AfA in den ersten vier Jahren. Danach verteilt sich der verbleibende Wert auf die Restnutzungsdauer. Die Voraussetzungen nach § 7b EStG werden als erfüllt angenommen.
Typisch für: vermietete Denkmäler mit anerkannten Sanierungskosten und vorab abgestimmten Arbeiten.
Sanierungskosten: 9 % p.a. für acht Jahre, danach 7 % für vier Jahre; zusätzlich lineare AfA auf den Altbauanteil. Anerkennung und vorherige Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde sind erforderlich.
Jedes Ja bringt einen Punkt. 0 bis 2 Punkte bedeuten wenig Upside bei hohem Risiko. 3 bis 5 Punkte stehen für solides Optimierungspotenzial. Ab 6 Punkten ist eine maximale Wertsteigerung möglich.
Profi-Tipp zu den Punkten 3 und 4: Achten Sie bei der Besichtigung darauf, wo die Abwasserstränge und Fallrohre liegen. Eine Abstellkammer lässt sich fast immer nur dann in eine Küche oder ein zweites Bad verwandeln, wenn ein Wasseranschluss in direkter Nähe liegt, meist an der Rückwand zum bestehenden Bad.
Anfangs werden 43 435 € eigene Mittel eingesetzt. Durch Tilgung sinkt die Schuld von 179 000 € auf 146 053 €. Nach 10 Jahren beträgt der Objektwert 247 907 €; das Gesamtvermögen einschließlich des angesammelten Cashflows liegt bei etwa 96 380 €. Die Veränderung gegenüber dem anfangs eingesetzten Kapital beträgt 52 945 €, die Gesamtrendite 121,89 %. Der monatliche Cashflow nach Steuern und mit Tilgung beträgt im ersten Jahr -21,0 €; im Durchschnitt über den gesamten Zeitraum sind 45,6 € pro Monat zuzuzahlen.
Diese Einordnung fasst ausschließlich die berechneten Kennzahlen zusammen und ist keine Kaufempfehlung. Lage, Zustand und Vermietbarkeit sind separat zu prüfen.
Werte eingeben, dann den Link kopieren und speichern oder versenden. Der Link enthält die Eingaben; sie lassen sich wieder öffnen, ändern und neu berechnen. Auch im PDF bleibt der Link anklickbar.
